La guida breve per stranieri che desiderano acquistare un immobile in Italia

Acquistare una proprietà in Italia è un passo importante e richiede la conoscenza delle norme giuridiche e delle regole fiscali locali.
Questa guida sintetica fornisce un orientamento sulle principali fasi del processo di acquisto immobiliare secondo la legge italiana.
Il team conveyancing della nostra firm parla la tua lingua (italiano, inglese e spagnolo) ed è a disposizione per assistere clienti internazionali in ogni fase della compravendita, ivi inclusa  quella della pianificazione fiscale domestica e internazionale.

1. Introduzione (introduction)

Il sistema giuridico italiano è molto diverso da quello inglese e da quello spagnolo. Il trasferimento di proprietà immobiliare è rigidamente regolato dalla legge italiana e può essere effettuato solo da un notaio, che è un pubblico ufficiale e un professionista qualificato. Solo davanti al Notaio è possibile completare l’acquisto di un qualsiasi bene immobile.

2. Il contratto preliminare (the preliminary contract)

Se l’acquirente è soddisfatto dell’immobile scelto, il passo successivo consiste nella stipula del contratto preliminare di compravendita (compromesso).
Il compromesso rappresenta un impegno rilevante e comporta il pagamento di una caparra al venditore come segno di buona volontà e garanzia dell’impegno assunto.
Lo scopo del compromesso è quello di precisare tutte le condizioni della vendita, inclusi il prezzo d’acquisto e le modalità di pagamento.

Il compromesso può essere redatto d’accordo tra le parti, ma è regola generale richiedere il parere di un avvocato italiano prima della firma. È fondamentale che l’acquirente non firmi il compromesso se non è pienamente consapevole e soddisfatto di ogni clausola contenuta nel contratto.
In questa fase, l’acquirente può imporre condizioni o restrizioni al venditore (ad esempio, subordinare il contratto all’ottenimento di un permesso di costruire).

3. Conseguenze della firma del compromesso (consequences of signed compromesso)

La firma del compromesso, che coinvolge venditore e acquirente (o i loro procuratori), deve avvenire alla presenza del notaio.
Al momento della firma, l’acquirente deve versare un acconto, generalmente compreso tra il 10% e il 30% del prezzo di vendita.

Se l’acquirente non conclude l’acquisto dopo la firma del compromesso, perderà la caparra versata e potrà essere citato in giudizio dal venditore.
Se invece è il venditore a non rispettare l’accordo, l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio della caparra come risarcimento.
Inoltre, l’acquirente può chiedere l’esecuzione forzata della vendita tramite ordine del tribunale ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile.

4. Caparra (deposit)

Se una delle parti (acquirente o venditore) ha dubbi circa la conclusione definitiva della compravendita, si potrà verificare quanto segue:

1. se l’acquirente recedere, perderà la caparra versata;
2. se il venditore recedere, dovrà restituire il doppio della caparra.

Se entrambe le parti desiderano una vendita rapida e non vi sono divergenze su condizioni o prezzo, è possibile trasferire direttamente la proprietà nel compromesso stesso.

5. Atto di compravendita (completion)

L’atto di compravendita (rogito notarile) rappresenta la fase finale: il Notaio certifica l’identità delle parti, verifica la legalità del trasferimento e riscuote le imposte dovute sulla transazione.

Alla presenza di tutti i soggetti coinvolti, il Notaio procede all’identificazione, legge integralmente il rogito e si assicura che ciascuno comprenda il contenuto dell’atto.
Una volta accertato il consenso di tutti, invita le parti a firmare, apponendo poi la propria firma e il sigillo notarile ufficiale.

In caso di assenza di una delle parti, il Notaio può autenticare la procura speciale (power of attorney).

Al momento della stipula, l’acquirente deve versare il saldo del prezzo, oltre a imposte e onorari notarili.

6. Registrazione del titolo di proprietà (registration of the title)

Una volta conclusa la vendita, il Notaio provvede a registrare il trasferimento della proprietà nei pubblici registri immobiliari.
Tale registrazione è essenziale: se un altro soggetto dovesse registrare un atto prima del vostro, la sua trascrizione prevarrebbe e diventerebbe il nuovo proprietario.

7. Regola d’oro (golden rule)

Prima di avviare la compravendita, è indispensabile verificare il titolo di proprietà del venditore nei pubblici registri immobiliari, inserendo il nome del venditore.
Solo tramite questa verifica è possibile accertare la titolarità e l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o procedimenti giudiziari relativi all’immobile.

Si raccomanda sempre di effettuare la verifica dei pubblici registri immobiliari in tre momenti:

a) prima di presentare l’offerta e firmare il compromesso;
b) subito dopo la firma del compromesso;
c) immediatamente dopo la stipula dell’atto.